2017年3月15日 星期三

100個被動收入的方法-008與優質的包租公合作

100個被動收入的方法-008與優質的包租公合作

包租公包租婆一直是許多人夢想中的角色,但大部份的人對這個世界仍舊是不得其門而入,且動則要數百萬現金才能擁有一個收租的標的物,若在沒經驗又冒然搶進的情況下,被套牢的機率是相當大的。所以對於初學者來說,有個管道是你可以嚐試看看的,而且同時又可以擁有被動收入。

步驟一:認識包租公
一開始你可以先去接觸已經有實際經驗並仍然在市場上活躍的包租公,想辦法和他認識成為朋友。可能的方式有1.上相關課程成為同學、2.請對方成為教練付費諮詢3.透過朋友轉介紹認識

步驟二:篩選包租公
坊間的包租公有許多不同的操作手法,各自擁有的強項也不太一樣,不過有個很重要的關鍵,那就是記得多比較後,挑出與你理念相同,以及願意教導教學的包租公,如此一來,才能讓你不緊可以合作擁有被動收入,又可以學到東西。

步驟三:主動向包租公提出願意合作
一般來說,初學者若手上有足夠的現金,建議你撥出一些學費,在經過學習和實戰後再進入市場。不過大部份的人手上並無足夠的現金,那就會建議你與優質的包租公合作一起投資。然後選你可以承擔起的金額,亦即即使被套牢也不會影響到你的生活及你的情緒的金額,主動與優質包租公洽談合作方式。

舉例:
小明可以拿出的資金為30萬元。若合夥一間可以擁有ROI 10%的標的,那麼每一年可獲得30萬x 10% = 30000元(每月約略可以有2500的租金收入)。
若小明名下並無任何房地產,收入又很穩定,可以主動像合作夥伴提議,可以將房子登記在小明的名下,並以小明的名義貸款房貸,通常在包租公的世界裡,擁有良好的信用紀錄並與包租公合作,每月約可以獲得2000元~8000元不等的被動收入。以上述小明的案例,每月約可以獲得4500元~10500元的被動收入。

風險:每月房貸還款遲繳或未繳導致信用紀錄不良(解套:可自行先繳後,再找機會出售房產,還清房貸。提醒大家此部份在雙方合作契約上要詳細討論載明)
潛力:1.在過程中可以學習到包租公的智識,進而成為一個有經驗的包租公。2.在標的物出售後又可獲得另一筆買賣價差的分紅。

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100個被動收入的方法-007與代租管公司合作

100個被動收入的方法-007與代租管公司合作
 
【代租管公司】
一般又稱之為物業管理公司,主要以協助擁有房產的房東進行物業管理,協助房東招租房客、管理房客、清潔房子、修理修繕…等。通常在協助招租到房客時收取一次性的出租費用(約半個月租金~一個月租金),以及在有房客入住期間,協助服務房客,並收取月服務費(約每個月租金的8%~10%)。


步驟一:找到一家適合的代租管公司
什麼是適合的代租管公司呢?一般的租屋仲介公司,只有協助房東進行招租,收取一次性費用,並無協助房東管理房子,此類公司就不適合。你要尋找的是有協助房東管理房子,並收取“月服務費”的公司。因為是收取月服務費,所以才能有“持續性的收入”。

步驟二:與代租管公司洽談合作方案
你需要準備一份計劃書,提出你會如何幫忙代租管公司開發更多的房東客戶。接下來提出每一個你所開發的房東,在代租管公司每月收取服務費裡,你都能夠分紅。
例如,開發一個擁有5萬元租金的房東,代租管公司每個月會收取8%~10%的月服務費約4000~6000元。
而你每開發一個房東,就可以從月服務費獲得10%~20%的分紅。亦即,你每開發一個房東,就可以擁有400元~1200元的月被動收入。當你開發20個房東,每月的被動收入則會有8000元~24000元的月被動收入。


步驟三:透過買賣仲介、網路租屋平台、掃街壓馬路開發房東
「買賣仲介」
他們手上通常有在耕耘一群屋主,這群屋主或許暫時沒有要賣房,但有租屋的需求,你可以找買賣仲介們合作,也協助仲介提供更多的服務給屋主。
「網路租屋平台」
有許多屋主會自行上網刊登租屋廣告,你可以一個個電話拜訪,不過因為也會有很多仲介會打給這群屋主,所以相對的要很有耐心,被拒絕是正常的。
「掃街壓馬路」
有些屋主會在房子前面貼出招租的紅廣告單,你可以直接打電話尋問即可。或是拜訪鄰居、里長,問問這附近有沒有要租屋的房東。


風險:代租管公司得是正派並能長期經營的公司,否則你累積多年的被動收入,會因為公司結束營業而瞬間消失。
潛力:剛開始開發前幾個房東,或許每個月只能累績幾千元的被動收入,但是只要持續下去,此被動收入有累加的效果,隨著你開發的數量越多,被動收入就會持續上升,具有可複製和量大的潛力。

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100個被動收入的方法-006定存股

100個被動收入的方法-006定存股
上市櫃公司的股票,一直以來都是多數人們愛不釋手的工具,只是大部份人被這社會、媒體所影響的關係都往買賣賺價差的方式投資,較少人能好好研究跟著有潛力的公司一起成長,從每年的配股配息去建構被動收入。畢竟買賣膁價差比較有FU,要慢慢等配股配息,一般人沒耐心也沒FU。
不過,我們說過,在這兒,我們要不斷討論架設被動收入系統的可能性,那麼定存股這個方法就不能讓他缺席。

維基百科上對現金股利及股票股利的說明:

現金股利
公司法人將盈餘扣除必要開支後,以現金的形式發放給股東。
例如:甲公司去年每股純益(EPS)為2元,公司董事會決定把其中一半以「現金的形式」發放給股東,另一半用來投資擴展業務。如果持有一張公司股票(1000股),就可得到1000元的現金股利,股數無任何增減,還是維持在1000股。

股票股利
公司法人將盈餘以股票的形式發放給股東,意即將公司盈餘轉增資,也被稱為「盈餘配股」。因為股東不須繳款即可分配到新股票,故也稱為「無償配股」。
例如:甲公司去年每股純益(EPS)為2元,公司董事會決定把其中一半以「股票的形式」發放給股東,另一半用來投資擴展業務。如果持有一張公司股票(1000股),就可得到1000元的股利,假設股票面值為一股10元,因此,相當於可得到100股的股票股利,所以在配股後,持股總數會增加成1100股。


來自股票教練韋志的分享
如果以30年的時間規劃存100張中華電信,每月固定買入中華電,最後可以得到一大筆中華電,還可以建構出源源不絕的退休金,有沒有覺得這個概念很棒!很耳熟!沒錯!這就是「零存整付」的概念,每月存小錢,之後有一整筆中華電信股票,還可以創造生生不息的股利,那現在每月要存多少錢?才能夠在30年後得到100張中華電信呢?

*計算:
假設定期每月買入,最後的平均價格預估如下(我們用近5年的平均價格來推算):
5年平均價格95.48元, 5年平均股利5.138元,殖利率是5.38%(5.138/95.48=5.38%),100張中華電總價值是9548000元,100張中華電信則是每年可以領到51.38萬(每股股利*1000股*100張; 5.138*1000*100=51.38萬,約略是擁有每月4.28萬的退休俸)。

有這些數字就可以上網查零存整付的計算,填入之後就可以算出每月要買入的金額喔!每月金額約是10642元!
每個月只要10642元,就可以建構出自己的月退俸,當然每個人的位置不盡相同,大家可以按照自己適合的方式規劃投資。

P.S. 股票交易手續費最低是20元,回推最低交易金額是14035元,這個也可以考慮進去每年領到的股息都要再投入買進中華電信股票,才能夠讓股子股孫不停放大,實際上真正要從口袋拿出來的錢


風險:挑選公司不要只看高殖利率,究竟值不值得投資,要看公司是否具穩定獲利的能力。否則賺了股息,賠了股價就不一定值得了。這其中其實有一套相對簡單又有效的挑選方法,若大家有興趣在下面+1。我們再請韋志教練分享。
潛力
A.定存股是發揮複利威力的一大工具。若你有100萬,每一年的報酬率是5%,30年後100萬會變成100萬+100萬x5%x30年=250萬。但若是以複利計算將可以獲得100萬x4.32=432萬。(1.05的30次方,會得到4.32倍)
B.不小心股價漲了,還可以賺到價差。

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100個被動收入的方法-005購物平台

100個被動收入的方法-005購物平台
在002旅遊電子書下載的步驟3有提到,可以加設一個擁有購物車的網站。其實這對一般人來說,其實是一個不小的門檻。畢竟不是每個人都有架網站的能力,當然若你願意自個兒花錢到補習班進修,那肯定是學得會的。

從另一個角度思考,其實這個年代,有許多個體戶都可以自行生產品,但就是沒有好用的上架的平台,提供簡易又順暢的購買流程及機制,以至於銷售績效不佳。

所以若你對架設此類的平台是感興趣的,甚至你有程式設計相關的背景,那麼架設一個可以提供002旅遊電子書下載的平台,是可以幫你帶來被動收入的。


步驟一:架設一個可供上架的平台
善用weebly或Wordpress 這類的工具,架設一個擁有購物車的網站,供能生產電子書的作者上架自己的產品。

步驟二:設計與作者分潤的獎金機制
設計出一套可以讓作者及自己獲利的分潤機制,提供給作者群,讓他們願意來你的平台上架,當作者的產品成功的出售時,你也可以分得獎金。

步驟三:協助作者們產品的推廣
可以在平台上多設立一個聯盟行銷的機制,讓想要賺額外收入的人可以協助作者去推廣他們的產品,一旦有成功推廣,就可以分得獎金。如此一來可以創造三贏的局面,作者生產好產品,平台建構者提供好用的平台,推廣者幫忙將產品分享出去獲得獎金。

風險:花了很多時間建構,但沒有客人上門使用,成了蚊子平台。
潛力:一旦成功的架設出好用又多人用的平台,因為是在網路的世界,所以可以較容易成為跨國的事業體。

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100個被動收入的方法-004共同工作空間

100個被動收入的方法-004共同工作空間

以台北市為例,跟大房東承租一層50坪的房子,租期10年,假設每坪租金是1000元,故租金則會是5萬元。

將其調整成50個座位的共同工作空間,每個座位每月的出租租金為5000元,故每個月平均八成滿,總租金為5000x50個座位x80%=20萬元

前期成本:空窗期房租+押金+仲介費+裝潢款+家俱電=100萬元以下

ROI=(((總租金-房東租金)x12)-年攤提費用- 人事管銷費)/總成本=(((20萬-5萬)x12) - 100/10 - 8x12)/100=74%


風險:1.空窗期 2.修繕費用未估入
潛力:10年後房東續租10年,投報率將大幅提升。(例如10年後續約,再投入5重萬一重新裝修,ROI=(((20萬-5萬)x12) - 50/10 - 8x12)/50=158%

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100個被動收入的方法-003年金保單

100個被動收入的方法-003年金保單

年金保單的產品在保險的世界裡其實是很常見的工具,用來為退休作為規劃的好工具。
以下是其中一個個案,提供大家參考。

投保的角色是30歲的男性
從30歲至64歲共繳費35年
每年繳費136,277
保單利率2.25%
可自65歲起每年可領36萬至終生
且30歲到64歲之間壽險保障至少360萬

若你是不想花較多時間選擇,又不想承擔太大的風險,又想要在65歲不再工作之後,可以持續有一筆"類退休俸"的錢可以照顧你的餘生,那這工具是個不錯的選擇。當然每家的利率條件仍有差異,建議你可以多比較幾家,找出適合你的年金保單。另外是依照退休時想要的退休俸金額決定每年要存入的金額,可以自行調配。

特別推薦給有好好照顧自己健康,可以活很久的人。


風險:保險公司倒閉。活太短會有虧到的感覺。
潛力:不必當公務員被綁住也可以有"類退休俸"到終老。

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